Comprar imóveis em fase de construção em Portugal: como funciona na prática

Comprar «em planta» significa comprometer-se a adquirir um imóvel antes de este ser construído ou enquanto se encontra em fase de construção. Compromete-se a adquirir o imóvel ao preço atual através de um contrato de promessa de compra e venda, paga um sinal e, por vezes, efetua pagamentos adicionais ao longo da construção, e só se torna o proprietário legal quando a escritura for assinada após a conclusão da obra.

É esta última parte que deve ter em conta. Até à escritura, não é proprietário de nada. Detém apenas um direito contratual de comprar algo. Tudo o que se segue visa tornar esse direito o mais sólido possível.

Se quiser ver o que está atualmente a ser construído, pode [consultar os empreendimentos em fase de pré-venda em todo o país](/en/buy-property-portugal).

O CPCV (contrato-promessa de compra e venda) é o contrato promissório que compromete o promotor imobiliário a vender e a si a comprar, a um preço fixo, nos termos estabelecidos por escrito. É o documento mais importante numa compra sobre planta, pois regula tudo o que ocorre entre a assinatura e a escritura: pagamentos, data de entrega, especificações, penalizações e o que acontece caso uma das partes não cumpra as suas obrigações.

No caso de um imóvel, o n.º 3 do artigo 410.º do Código Civil exige que as assinaturas no CPCV sejam formalmente autenticadas e que a existência da licença de construção ou de utilização seja igualmente certificada. Um modelo de duas páginas entregue num escritório de vendas é um sinal de alerta, não uma formalidade.

No mínimo, um CPCV bem redigido deve conter:

O depósito, denominado «sinal», corresponde normalmente a 10 a 20 % do preço e é pago aquando da assinatura do CPCV. Nos termos do artigo 441.º do Código Civil, qualquer montante pago pelo comprador ao abrigo de um contrato promissório é considerado «sinal», salvo indicação em contrário no contrato, o que inclui pagamentos efetuados em fases posteriores. Nos termos do artigo 442.º, se o comprador não concretizar a compra, o promotor imobiliário fica com o que foi pago. Se for o promotor a não cumprir, o comprador tem direito ao dobro do que pagou.

Essa regra da duplicação é o facto que a maioria dos compradores internacionais nunca ouviu falar, e tem implicações para ambas as partes. É uma proteção real caso o promotor imobiliário desista do negócio. É um risco real caso seja o comprador a desistir. Mudar de ideias é uma decisão muito dispendiosa em Portugal.

Um comprador também pode solicitar a um tribunal que ordene a concretização da venda, em vez de aceitar a devolução do dinheiro. Isto denomina-se «execução específica», nos termos do artigo 830.º, e, no caso de uma promessa de compra e venda de um imóvel, não pode ser excluída pelo contrato. Se vale a pena avançar com este procedimento depende das circunstâncias, e essa é uma questão a colocar ao seu advogado, e não a um blogue.

Não automaticamente. A legislação portuguesa não obriga os promotores imobiliários a garantir os depósitos sobre planta, pelo que a proteção tem de ser negociada no CPCV, normalmente sob a forma de uma garantia bancária autónoma ou de uma apólice de seguro de depósitos. Sem isso, um comprador cujo promotor se torne insolvente pode acabar por ser um credor sem garantia.

Esta é a secção que eu recomendaria ler duas vezes.

Se um promotor imobiliário entrar em situação de insolvência, o administrador pode recusar-se a cumprir um contrato promissório que tenha apenas efeito contratual, nos termos dos artigos 102.º e 106.º do Código de Insolvência. A decisão uniformizadora n.º 4/2014 do Supremo Tribunal confere ao comprador consumidor um direito de retenção, que o coloca à frente de muitos outros credores, mas apenas quando o imóvel já lhe tiver sido entregue. Numa compra sobre planta, ainda não há nada para entregar. Por isso, a proteção que ajuda um comprador que já vive num apartamento inacabado não o ajuda a si.

O registo do CPCV com efeito real no Registo Predial reforça a sua posição perante terceiros, e vale a pena consultar o seu advogado sobre o assunto. Mas a proteção prática é uma garantia bancária que cubra tudo o que já pagou.

Pede uma antes de assinares. Os promotores imobiliários com boa capitalização conseguem normalmente fornecê-la. Se um promotor recusar categoricamente, isso diz-te algo sobre o projeto, e deves ponderar essa informação em conformidade.

Há duas coisas que uma garantia não faz: não o compensa pelo tempo perdido e não lhe proporciona a valorização que teria obtido se o edifício tivesse sido concluído. Devolve-lhe o seu dinheiro. É esse o objetivo.

Antes de assinar, confirme se a autarquia emitiu a licença de construção ou título equivalente, se o terreno está registado em nome do promotor imobiliário ou de uma entidade com direito a construir no mesmo e se o imóvel que está a adquirir corresponde ao projeto aprovado. O seu advogado verifica estes aspetos junto da autarquia e através de uma certidão do Registo Predial atualizada, a certidão permanente.

Isto é mais importante do que era anteriormente. Desde o Decreto-Lei n.º 10/2024, conhecido como Simplex Urbanístico, a licença de utilização e a ficha técnica da habitação já não têm de ser apresentadas na escritura. Isso eliminou uma verificação que costumava ocorrer automaticamente no notário.

Os documentos continuam a ser importantes. Os bancos ainda podem exigi-los antes de concederem um empréstimo, e um imóvel sem título de propriedade adequado é mais difícil de vender posteriormente. Peça-os na mesma. A lei deixou de exigir que o notário os verifique. Não eliminou o risco.

Em seguida, verifique a promotora, não apenas o projeto. Edifícios concluídos que possa visitar, compradores de projetos anteriores com quem possa falar, há quanto tempo a empresa está no mercado. O historial de uma promotora é o melhor indicador para saber se a data de conclusão do seu projeto tem algum significado.

Todos os empreendimentos no ThePrePlan são listados pela própria promotora ou por uma agência cuja licença AMI é indicada na listagem. Esse é um ponto de partida sensato. Não substitui as verificações do seu advogado, e eu teria cuidado com qualquer plataforma que lhe dissesse o contrário.

Após a assinatura, muitos contratos de pré-venda estabelecem pagamentos adicionais vinculados a marcos da construção, sendo o saldo pago na entrega da escritura. As modalidades variam consoante o promotor imobiliário e o projeto, desde um único depósito com o restante a pagar na conclusão, até três ou quatro fases ao longo da construção. O que importa é que cada fase esteja vinculada a um marco que possa ser verificado, em vez de a uma data do calendário.

«Pagamento após a conclusão da estrutura» é verificável. «Pagamento em março» não é, porque o edifício pode não estar na fase em que o calendário indica que deveria estar.

Cada euro que pagar antes da escritura de transferência de propriedade acarreta o mesmo risco de insolvência que o «sinal». Por isso, se o plano de pagamento previr pagamentos antecipados, a garantia bancária tem de cobrir também os pagamentos faseados, e não apenas o depósito inicial. Verifique a redação do contrato.

O atraso é o problema mais comum nas compras na planta, e a sua proteção depende quase inteiramente do que está previsto no CPCV. Um bom contrato estabelece uma data prevista para a conclusão, uma penalização a pagar por cada mês de atraso e uma data-limite, após a qual pode rescindir o contrato e recuperar o que pagou.

Sem estes três elementos, um atraso deixa-o à espera com muito pouca margem de manobra.

É normal que haja algum atraso. Licenças, condições meteorológicas, materiais, mão-de-obra. Desconfiaria de um promotor imobiliário que prometesse uma data com precisão de uma semana. O que pretende não é uma promessa de que nada vai correr mal. É um contrato que indique claramente o que acontece quando isso ocorrer.

Normalmente, pouco antes da escritura, e não quando se assina o CPCV. O IMT, o imposto sobre a transmissão de bens imóveis, é calculado sobre o preço de compra de acordo com as taxas em vigor na altura, e o imposto de selo é cobrado à taxa de 0,8%. Ambos são pagos antes da escritura, e o comprovativo de pagamento é apresentado nesse mesmo dia.

Existem duas situações em que o IMT pode vencer mais cedo, nos termos do artigo 2.º do Código do IMT: se o contrato de promessa de compra e venda lhe conferir a posse do imóvel antes da escritura, ou se ceder a sua posição no contrato a outra pessoa antes da conclusão. A segunda situação abrange os investidores que planeiam vender o seu contrato antes da conclusão do edifício. Se essa for a sua estratégia, procure aconselhamento fiscal antes de assinar, e não depois.

Normalmente sim, mas o banco concede o empréstimo com base no imóvel já concluído, pelo que a hipoteca é normalmente aprovada e levantada perto da conclusão da obra, em vez de quando assina o CPCV. Isso significa que o sinal e quaisquer pagamentos faseados provêm normalmente dos seus próprios fundos.

Existe um risco nesse intervalo. O banco avalia o imóvel no momento da conclusão e, se essa avaliação for inferior ao preço indicado no seu CPCV, o empréstimo será concedido com base no valor mais baixo. Terá de cobrir a diferença, ou estará a violar um contrato que assinou dois anos antes.

De qualquer forma, inicie a conversa sobre o empréstimo hipotecário com antecedência. Os não-residentes costumam pedir empréstimos de montantes inferiores ao preço de compra do que os residentes, o que é abordado no nosso [guia para a compra de imóveis em Portugal como estrangeiro](/en/guides/buying-property-in-portugal-foreign-buyer). Saber o montante realista de que dispõe antes de assinar é a melhor proteção contra a diferença de avaliação.

Quando o edifício estiver concluído, inspeciona-se o imóvel, o promotor imobiliário repara os defeitos identificados e a escritura é assinada num notário ou entidade equivalente, onde se paga o saldo e a propriedade passa para si. A compra é então registada no Registo Predial em seu nome.

Faça a inspeção como deve ser. Leve alguém que saiba o que está a ver, percorra todas as divisões, teste tudo e elabore uma lista por escrito dos defeitos antes da assinatura da escritura. A sua capacidade de negociação diminui drasticamente assim que o dinheiro for transferido.

Após a conclusão da obra, continua a estar protegido. Nos termos do Decreto-Lei n.º 84/2021, o vendedor é responsável por defeitos numa habitação recém-construída durante 10 anos no que diz respeito a elementos estruturais e 5 anos em tudo o resto. Guarde toda a documentação. Esses prazos são longos e só são úteis se puder comprovar o que lhe foi prometido.

Duas coisas.

Procure um advogado independente, só seu, para ler o CPCV antes de o assinar. Não o advogado do promotor imobiliário, nem alguém recomendado pelo escritório de vendas. Numa compra sobre plano, o contrato é o produto e deve ser lido por alguém cuja única função seja protegê-lo.

E peça a garantia bancária. É a única cláusula que transforma «o promotor prometeu» em «o meu dinheiro é devolvido se algo correr mal». Os bons promotores costumam fornecê-la, e a conversa que tiver quando a solicitar dir-lhe-á muito sobre quem é que está a comprar.

A compra na planta é uma boa forma de adquirir imóveis em Portugal. Obtém uma casa nova ao preço atual, construída de acordo com as normas vigentes, com tempo para organizar as suas finanças. É uma boa forma de comprar precisamente porque as proteções existem. Só que não se aplicam por si só.