Onde investir em Portugal: uma resposta sincera

Não existe uma resposta única. A melhor zona depende do que procura: valorização do capital, rendimentos de arrendamento, uso pessoal ou uma combinação destes fatores, e esses objetivos apontam em direções diferentes. Lisboa e Cascais têm o historial mais longo de valorização do capital, o Algarve apresenta o estilo de vida mais atraente e a maior procura de arrendamento sazonal, o Porto e Braga combinam o crescimento urbano com inquilinos durante todo o ano, e a Costa de Prata e Setúbal oferecem preços de entrada mais baixos com infraestruturas em melhoria.

O erro que vejo com mais frequência é comprar numa região só porque é daquela de que toda a gente fala, para depois descobrir que ela está otimizada para o objetivo de outra pessoa.

Se pretende um imóvel para usar pessoalmente e alugar ocasionalmente, o Algarve e a Costa de Prata fazem sentido. Se pretende um inquilino que ocupe a propriedade 52 semanas por ano, opte por cidades com universidades e empregadores, em vez de praias. Se pretende valorização do capital e tem paciência, os mercados consolidados têm um historial comprovado, mas terá de pagar por isso à entrada.

Os nossos [guias regionais](/en/regions) abordam como é realmente viver em cada zona, em vez de como é promovida.

Em termos gerais, as rendibilidades são mais elevadas onde os preços de aquisição são mais baixos e a procura por parte dos inquilinos se mantém ao longo de todo o ano, o que normalmente significa cidades do interior e cidades universitárias, em vez de localizações de luxo na costa. As zonas de luxo de Lisboa e do Algarve tendem a apresentar rendibilidades mais baixas no papel, uma vez que os preços de aquisição são elevados, embora o Algarve possa apresentar um desempenho superior sazonalmente através de arrendamentos de curta duração, nos casos em que o licenciamento o permita.

Sou responsável pelos números na ThePrePlan, por isso vou ser rigoroso quanto a isto: não vou publicar percentagens de rendibilidade, e prefiro explicar o porquê do que deixar uma lacuna.

Os valores de rendibilidade variam constantemente, diferem enormemente entre duas ruas da mesma cidade e a maioria dos números citados em material de marketing não vem acompanhada de qualquer metodologia. Um rendimento bruto que ignora o IMI, as despesas de condomínio, as comissões de gestão, os períodos de desocupação e o imposto sobre o rendimento não é um rendimento. É apenas um título.

Se precisar de números reais para tomar uma decisão concreta, estes provêm de dados de transações efetivamente realizadas, não de um blogue. A Confidencial Imobiliário publica dados de mercado para Portugal, e o seu contabilista pode indicar-lhe qual é o valor após dedução dos custos, que é a única versão que importa.

O que lhe posso dizer é o que influencia as rendibilidades: o tipo de inquilino, a sazonalidade, o licenciamento e quanto pagou. Três desses quatro fatores estão sob o seu controlo no momento da compra.

É neste ponto que a maioria dos conselhos disponíveis online está desatualizada. A suspensão nacional dos novos registos de arrendamentos de curta duração, introduzida em outubro de 2023 ao abrigo da lei «Mais Habitação», foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, que entrou em vigor a 1 de novembro de 2024. A validade de cinco anos das licenças, a caducidade automática dos registos inativos e a taxa extraordinária de 15 % sobre os rendimentos do arrendamento de curta duração foram revogadas ao mesmo tempo, sendo a taxa aplicada retroativamente a 31 de dezembro de 2023. As licenças voltaram também a ser transferíveis.

Assim, a porta reabriu-se. Mas reabriu-se para um corredor diferente.

A regulamentação passou para os municípios, e qualquer autarquia com mais de mil imóveis registados para arrendamento de curta duração teve de decidir, até novembro de 2025, se iria exercer esses poderes. Lisboa fê-lo e publicou um novo regulamento municipal sobre arrendamentos de curta duração em dezembro de 2025, que substituiu o seu antigo limiar único de densidade de 2,5% por dois níveis de contenção e três escalas de análise. Trata-se de um instrumento mais preciso do que aquele, de aplicação genérica, que substituiu, o que significa que a resposta é agora genuinamente rua a rua.

A consequência prática: a possibilidade de realizar um arrendamento de curta duração depende do endereço específico, não da região, e pode mudar com um regulamento municipal no qual não teve qualquer participação.

Nunca compre partindo do pressuposto de que irá obter rendimentos com o arrendamento de curta duração sem confirmar, por escrito, o estatuto de contenção desse endereço exato, antes de o seu depósito se tornar não reembolsável. E elabore um plano que resista à eventualidade de a licença não estar disponível. Um imóvel que só funciona como arrendamento de curta duração apresenta um único ponto de falha regulamentar.

Os arrendamentos de longa duração geram rendimentos nominais mais baixos do que os de curta duração, mas são muito mais previsíveis e não envolvem qualquer risco relacionado com o licenciamento dos arrendamentos de curta duração. A procura provém de residentes locais, profissionais, trabalhadores internacionais, estudantes e famílias, e não desaparece em novembro.

Há uma contrapartida que ninguém menciona no marketing. A legislação portuguesa em matéria de arrendamento protege os inquilinos, e recuperar um imóvel de um inquilino que não paga é mais moroso do que a maioria dos compradores internacionais espera. Isso não é motivo para evitar os arrendamentos de longa duração. É motivo para levar a sério a seleção dos inquilinos e para recorrer a um advogado para redigir o contrato, em vez de descarregar um modelo da Internet.

Para um primeiro investimento num mercado que ainda está a conhecer, penso que a previsibilidade vale mais do que os pontos extra de rendimento.

O arrendamento para estudantes oferece uma procura fiável e recorrente em cidades com universidades consolidadas, e Portugal tem várias: Coimbra, Porto, Lisboa, Braga e Aveiro. A procura é estrutural. Os estudantes chegam todos os meses de setembro, independentemente da situação do mercado imobiliário.

Há dois fatores que a atenuam. A rotatividade é anual, pelo que terá de voltar a arrendar todos os anos e a arcar com o desgaste que um inquilino familiar não causaria. E a proximidade é mais importante do que em qualquer outro segmento: uma caminhada de quinze minutos até ao campus é uma vantagem diferente de uma viagem de autocarro de trinta minutos, de uma forma que não transparece nas fotos do anúncio.

Se estiver a pensar nisso, percorra a rota do imóvel até ao edifício da faculdade antes de tomar qualquer decisão.

Os empreendimentos de luxo atraem compradores internacionais que pagam pelo design, pela localização e pelas comodidades, em vez de pela rentabilidade, e, em zonas consolidadas, essa procura tem-se mantido estável. Os apartamentos à beira-mar, as residências de marca e os complexos de golfe têm o seu próprio mercado, que se comporta de forma diferente do mercado generalista.

O contraponto óbvio é a liquidez. O número de potenciais compradores no segmento de topo do mercado é menor, pelo que a venda pode demorar mais tempo e depende mais das condições nos países de origem dos compradores do que em Portugal. O luxo também tende a render menos em termos percentuais, porque se está a pagar pela escassez e pela qualidade, pelas quais um inquilino não pagaria proporcionalmente mais.

É um bom segmento se for um comprador que procura um estilo de vida e que também deseja valorização. É mais complicado se precisar de uma saída rápida.

As zonas que têm vindo a atrair cada vez mais atenção são a Costa de Prata, Comporta, Setúbal, Braga, Aveiro e algumas regiões do centro de Portugal, geralmente pelas mesmas razões: preços de entrada mais baixos, melhorias nas ligações de transportes e crescente visibilidade internacional.

Gostaria de acrescentar uma advertência. «Emergente» é uma palavra que tem um grande impacto no marketing imobiliário. Por vezes, significa uma mudança genuína nas infraestruturas e no emprego. Outras vezes, significa um local barato de que ninguém queria, que está a ser vendido a pessoas que não percebem a diferença.

O critério que utilizo é o seguinte: há alguma mudança concreta a ocorrer? Uma nova ligação ferroviária, um hospital, a instalação de uma empresa, a expansão de uma universidade. Se a única coisa que mudou foi o número de agentes imobiliários a promovê-la, isso não é um mercado emergente. É uma campanha de marketing.

Ambas resolvem problemas diferentes. A pré-construção permite-lhe comprar ao preço atual para entrega posterior, pagar em prestações em vez de tudo de uma só vez e adquirir uma casa construída de acordo com as normas energéticas atuais, com uma manutenção inicial mínima. A revenda oferece-lhe utilização ou rendimento imediatos, um bairro já estabelecido e um imóvel que pode efetivamente inspecionar.

Vou declarar o meu interesse, uma vez que fui cofundador de uma plataforma de pré-construção. Por isso, deixem-me apresentar-vos os argumentos contra a minha própria categoria.

Com a compra sobre planta, está a adquirir algo que ainda não existe, baseando-se apenas na documentação e no historial do promotor imobiliário. As datas de entrega atrasam-se. A qualidade dos acabamentos é uma promessa até deixar de o ser. O seu capital fica imobilizado enquanto o mercado evolui sem si. Esses riscos são reais e não desaparecem só porque a brochura é bonita.

O que os torna controláveis é a verificação e um contrato devidamente redigido, temas que abordamos em pormenor em [como funciona, na prática, a compra na planta em Portugal](/en/blog/buying-off-plan-in-portugal). Se fizer isso corretamente, os riscos estão precificados. Se ignorar este passo, está a apostar.

A revenda é a opção ideal para si se precisar do imóvel agora ou se quiser ter a certeza do que está a adquirir. A compra na fase de pré-construção é a opção ideal para si se tiver tempo, quiser uma construção moderna e estiver disposto a fazer o trabalho de verificação.

Começa por alugar. Para quase todas as pessoas que chegam do estrangeiro, alugar durante um ano antes de comprar é a melhor decisão, e é isso que uma grande parte dos nossos próprios compradores faz.

Sei que é estranho alguém na minha posição dizer isto. Mas não deixa de ser verdade.

Um ano a viver num sítio ensina-lhe coisas que nenhuma pesquisa consegue ensinar: como é o ambiente no local em fevereiro, quando metade dos restaurantes fecha; se a viagem diária que achava que era boa é, de facto, boa; em que parte da cidade prefere estar. As pessoas que primeiro alugam compram melhor e compram no sítio errado com muito menos frequência, o que é um erro dispendioso.

A exceção é se já tiver passado um tempo significativo numa área específica; nesse caso, não está a adivinhar.

O seu período de detenção, avaliado com honestidade. Os custos de transação em Portugal fazem com que as detenções de curta duração raramente sejam viáveis O seu financiamento, tratado atempadamente. O crédito para não-residentes é mais lento e de montantes mais baixos do que o concedido aos residentes A sua situação fiscal tanto no seu país como em Portugal A situação em termos de licenças do endereço específico, caso o rendimento dependa disso O historial de conclusão de projetos do promotor, caso o imóvel seja vendido na planta Um advogado independente, exclusivamente ao seu serviço, antes de qualquer transferência de fundos

Não se trata de escolher a região errada. Trata-se de escolher uma estratégia que não se adequa à pessoa.

Há quem compre apartamentos para arrendamento de férias sem querer ter de gerir os hóspedes. Há quem compre no interior do país com o objetivo de obter rendimento, quando o que realmente queria era um local para passar o mês de agosto. Há quem compre na planta com o objetivo de valorização do capital, quando precisava de rendimentos de arrendamento a partir de imediato.

Descubra o que pretende que o imóvel lhe proporcione e, depois, deixe que isso determine a região, e não o contrário. A região é a parte fácil, uma vez que o objetivo esteja claro.

E para qualquer coisa que envolva números com base nos quais vá agir, obtenha-os de alguém cujo trabalho seja produzi-los. Isto é um blogue. É um bom ponto de partida, mas uma má base para investir capital.